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Vous venez d’acquérir des locaux via une société civile immobilière constituée entre vous et différents proches. Ce schéma est classique chez les chefs d’entreprise.

Mais quelles vont être dans l’immédiat les conséquences fiscales pour vous ? SCI 1

Un impôt supplémentaire… 

Chiffre d’affaires – charges = résultat taxable.

Les loyers encaissés durant l’année généreront votre chiffre d’affaires.

Certaines dépenses vont être soustraites de ce chiffre d’affaires. À la condition d’être placé sous le régime réel, vous déduirez alors vos factures payées pendant la même période. Bien sûr, l’idéal serait d’en comptabiliser suffisamment afin de baisser d’autant le résultat taxable et, par conséquent, l’impôt de chacun des associés.

A noter: Afin d’éviter un redressement fiscal n’oubliez pas de formaliser, en bonne et due forme, un contrat de location de type bail commercial ou bail professionnel entre votre société d’exploitation et la SCI.

Des revenus fonciers taxables:

Le résultat est taxé selon les règles et modalités propres à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire au niveau de chaque foyer fiscal des associés : on parle de transparence fiscale. Concrètement, il est déclaré en « Revenus Fonciers » au moment de l’établissement de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

À noter. Les revenus fonciers ayant la nature de revenus du patrimoine et de placement, ils sont soumis à ce titre aux contributions sociales au taux global de 15,5 % (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, etc.).

Sauf en cas de déficit foncier ! immobilier

Un déficit déductible des revenus…  Il est tout à fait possible que votre SCI présente un résultat déficitaire pendant une ou plusieurs années si les loyers ne suffisent pas à couvrir les dépenses admises en déduction. Chaque associé déduira alors sa quote-part de déficit de ses revenus imposables.

… dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier est déductible dans la limite de 10 700 €. Si la perte excède cette limite, le reliquat est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Illustration:

Une SCI entreprend courant 2015 différents travaux d’agrandissement en recourant à l’emprunt de sorte que le déficit foncier constaté au 31.12.2015 s’élève à -6 000 €. Il est ventilé entre le couple marié (détenteur de 50 % du capital) et les deux enfants majeurs (25 % chacun) : soit -3 000 € à répercuter chez le couple et -1 500 € chez chacun des enfants.

Pourquoi ne pas opter pour l’IS ? : 

L’option peut être exercé à n’importe quel moment mais sera irrévocable.

Ce régime est fondamentalement différent du précédent. En effet, dans la SCI à l’IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros.

Il est à noter que les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour  bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité.

Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

Et le régime « micro-foncier » ? 

Une déduction forfaitaire de 30 %. Il s’agira ici de soustraire du CA un forfait (rendant ainsi impossible toute constatation de déficit). L’associé ne peut toutefois en bénéficier si l’ensemble de ses revenus fonciers excède 15 000 € par an.

Un régime intéressant pour…  une SCI qui supporterait de faibles charges : le forfait de 30 % est à comparer au montant réel des dépenses effectivement réglées et déductibles ; mais également sitôt que des grosses dépenses, par exemple dans le cadre de travaux, sont financées, non plus par la SCI mais par votre propre société d’exploitation locataire. Une belle façon de gagner sur les deux tableaux !

 

Conclusion:SCI 2

Les loyers versés par votre société à la SCI sont déductibles de son résultat mais vont constituer des revenus imposables pour vous, déduction faite des dépenses déductibles.

Mais un éventuel déficit foncier sera déductible et viendra donc diminuer votre impôt ! À défaut, envisagez le régime micro-foncier…

L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession.

Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de trente ans est applicable.

Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteinte au bout de quinze ans.

Mais, avec un délai porté à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.

 

separateur

Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que :

pour des “petits” projets, qui ont, à la fois, une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter à l’IS;

pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

 

ST 4

 

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