En 1997, une SCI avait donné à bail un appartement à un couple. Le 8 avril 2014, le nouveau propriétaire des lieux a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé. Ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, par le biais du site AirBnB, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.
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27 septembre 2019
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21 octobre 2019Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/745_12_43550.html
Les faits:
Les décisions de justice:
Les juges du fond ont condamné les locataires à la restitution des sous-loyers (CA Paris, pôle 4, ch. 4, 5 juin 2018, nº 16/10684). Selon eux, les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire (v. C. civ., art. 546 et 547 ; v. notre actualité : Sous-location prohibée et droit d’accession des fruits civils).
Ils se pourvoient en cassation et font tout d’abord valoir que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location.
Ils ajoutent qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers.
Ils estiment, dès lors, que les juges ont violé les dispositions des articles 546 et 547 du Code civil, notamment, lesquels disposent que « la propriété d’une chose (…) immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit (…) » (le droit d’accession ; C. civ., art. 546) et que « les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d’accession (…) » (C. civ., art. 547). Leurs arguments ne touchent pas la Cour de cassation qui rejette le pourvoi pour les raisons ci-après.
La décision finale de la Cour de Cassation:
« Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».
Les juges du fond ont depuis quelque temps déjà, à savoir depuis le développement de la plateforme AirBnB, considéré que les revenus, issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur, fruits civils de la propriété, appartiennent au propriétaire (v. par exemple, CA Paris, pôle 4, ch. 4, 16 avr. 2019, n° 17/14668).
La Cour de cassation les approuve aujourd’hui par le biais de cet arrêt du 12 septembre 2019.
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