L’indemnité d’éviction est le prix à payer au locataire par le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail pour recouvrer la libre jouissance de son bien dès lors qu’il ne peut pas justifier de motifs spéciaux qui l’en exonèreraient. L’indemnité d’éviction garantit ainsi au locataire son droit au renouvellement du bail et à cet effet, elle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Principe : Très attendu, le décret, pris en application de la « loi Pinel » (Loi 2014-626 du 18 juin 2014 : BRDA 14/14 inf. 21), modifie les dispositions réglementaires du Code de commerce relatives au bail commercial. Jusque-là, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire était librement décidée par la convention des parties. Enjeux : Il n’est pas rare que le locataire se concentre sur le prix du loyer et élude les « charges accessoires » qui augmentent pourtant considérablement le cout de la location. Or, le locataire est lié par contrat et doit supporter ces charges accessoires souvent très onéreuses même s'il n'avait pas forcément compris qu'il en supporterait le cout (taxes foncières, grosses réparations de l’immeuble etc…). Il ne peut y déroger qu’en renégociant les termes de son bail avec le propriétaire (qui est en position dominante) ou en résiliant le contrat de location (ce qui implique la perte des investissements éventuellement réalisés à l’entrée ainsi que le respect du délai de résiliation triennal). Enfin, le locataire qui souhaite revendre son fonds de commerce verra sa valeur diminuée en raison du cout financier élevé de son loyer, augmenté des charges litigieuses. Les mesures phares instituées par la loi PINEL : ...........

Jusqu'à présent, les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux étaient muettes sur la question des charges, des impôts et des taxes. Celle-ci est désormais réglementée (C. com. art. L 145-40-2 nouveau ; Loi 2014-626 art. 13) ; et les dispositions nouvelles sont d'ordre public (C. com. art. L 145-15), c’est-à-dire qu’elles s’imposent au-delà même des dispositions du contrat. La loi prévoit une application aux contrats conclus ou renouvelés dès le « 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi » (qui devait intervenir le 1er septembre 2014), soit le 1er novembre 2014.