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Vous avez créé, il y a quelques années, une SCI pour acquérir un bien immobilier, votre local professionnel peut-être…

Aujourd’hui, à l’heure où votre SCI s’apprête à vendre ce bien, vous vous interrogez sur les incidences fiscales de cette opération.

Une plus-value…

Plus-value = prix de vente – prix d’acquisition. Le prix de vente correspond au prix perçu par le vendeur, déduction faite d’éventuelles dépenses qu’il a réglées (commission d’agence p.ex.). Le prix d’acquisition est majoré de certains frais ce qui réduira d’autant la plus-value : charges et indemnités payées au précédent propriétaire ; droits de mutation, honoraires du notaire et de l’agent immobilier ; frais de voirie.

Le montant de travaux à imputer. Les factures de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration effectués par un professionnel sont à prendre en compte (sauf s’ils l’ont déjà été auparavant). Un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat est déductible en l’absence de justificatifs si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Calcul de l’impôt. Pour les SCI taxées à l’IR, la taxation s’opère au sein de chaque foyer fiscal, selon la quote-part de détention du capital social. Le taux est de 19 %. Une taxe supplémentaire s’appliquera en cas de plus-value supérieure à 50 000 € : de 2 à 6 % de son montant.

… exonérée ?

Exonération d’impôt après 22 ans. Le régime des plus-values immobilières des particuliers est caractérisé par un abattement : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e  ; 4 % pour la 22e année révolue. Le délai est décompté à partir de l’achat des parts.

Exonération de prélèvements après 30 ans. Les revenus de plus-value du patrimoine sont soumis à CGS, CRDS et prélèvements sociaux, soit un taux de 17,2 %. Notez l’existence d’abattements : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e  ; 1,60 % pour la 22e  année ; 9 % pour chaque année au-delà de la 22e . Soit une exonération totale après 30 ans.

Cas particulier de la SCI à l’IS

Une plus-value taxée à l’IS. La plus-value constitue un produit taxé à 15, 28 ou 33 % selon le montant des bénéfices.

Soit la SCI est maintenue en activité et l’impôt généré par ce produit lié à la vente sera à régler après établissement du bilan comptable. Il s’en suivra, éventuellement, une distribution de dividendes soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU) ou imposée selon le barème progressif de l’IR (abattement de 40 %).

Soit elle est liquidée et le résultat constaté à la clôture définitive des comptes est immédiatement taxé.

La dissolution-liquidation amiable

Un cas de liquidation. L’immeuble constituait l’unique actif ? Aucun projet de réinvestissement n’est envisagé ? Alors l’objet social est éteint.

Un liquidateur est désigné. Son rôle : procéder au remboursement du solde de l’emprunt, des comptes courants associés créditeurs, des apports en capital et au partage des liquidités restantes.

Les formalités et leur coût. Le p.-v. actant la dissolution est enregistré aux impôts (375 €) et une annonce légale est publiée (de 150 à 250 €). Le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce suivra (200 € environ). Après édition du bilan, une annonce est diffusée (de 100 à 150 €) et le p.-v. de clôture est enregistré (droit de partage à hauteur de 2,5 % du boni). Un ultime dossier est transmis au greffe (environ 20 €).

 

Si la cession du bien s’accompagne de la liquidation de la SCI, il faudra prévoir, en plus du coût fiscal lié à la plus-value, des frais pour réaliser les formalités de dissolution.

N’hésitez pas à faire appel à LEXLINEA car l’opération aboutissant à sa radiation du RCS est relativement lourde.

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