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Jusqu’à présent, les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux étaient muettes sur la question des charges, des impôts et des taxes.

Celle-ci est désormais réglementée (C. com. art. L 145-40-2 nouveau ; Loi 2014-626 art. 13) ; et les dispositions nouvelles sont d’ordre public (C. com. art. L 145-15), c’est-à-dire qu’elles s’imposent au-delà même des dispositions du contrat.

La loi prévoit une application aux contrats conclus ou renouvelés dès le « 1er jour du 3ème mois suivant la promulgation de la loi » (qui devait intervenir le 1er septembre 2014), soit le 1er novembre 2014.

Pourtant, à notre connaissance, le Décret d’application qui devait notamment lister les charges que le Bailleur ne pourra plus mettre à la charge du locataire, n’est toujours pas publié.

Comment le Bailleur peut-il gérer cette insécurité juridique ?

Quelles sont les nouvelles dispositions instituées par la loi PINEL ?

Tout contrat de bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer à chaque locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des 3 années précédentes ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les 3 ans, assorti d’un budget prévisionnel.

Dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires (tels que les centres commerciaux), le contrat de bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, laquelle est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire devra correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des locaux loués. En cours de bail, le bailleur sera tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires

Le Décret attendu devra préciser quels sont les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés au locataire.

D’après nos informations, il serait interdit de mettre à la charge du locataire, notamment, les grosses réparations et les taxes incombant normalement au propriétaire. Il s’agit là des taxes exorbitantes de droit commun.

 Pour aller plus loin:

La jurisprudence considère classiquement comme exorbitantes du droit commun les charges suivantes (liste non exhaustive) :

Tout ou partie de l’impôt foncier

En effet, assis sur la propriété du foncier, cet impôt ne procure aucun avantage au locataire et n’est pas affecté par l’existence et le mode d’occupation des lieux
(CA Reims 9 novembre 1999 n° 98-1153, aud. sol., Sté Prodim c/ Sté Vitry Distribution) ;

Travaux de mise en conformité des locaux
(CA Paris 9 novembre 2005 n° 04-15561, 16e ch. A, Sté Clinique de soins de suite de Noisy-Le-Sec c/ Sté Gestion de cliniques chirurgicales) ;

Réparations visées par l’article 606 du Code civil
(CA Paris 20 juin 2005 n° 03-17625, 16e ch. A, Sté Cie Foncière Parisienne c/ Sté Alain Manoukian) ;

Toutes les charges de copropriété, en ce compris tous les travaux sans exception
(CA Paris 24 mars 2004 n° 2002-15207, 16e ch. A, Sté Foncière Alexandre c/ Bedrossian) ;

Assurance incendie de l’immeuble
(CA Paris 15 septembre 2004 n° 02-21802, 16e ch. A, Sté SNERR du Théâtre de Paris c/ Levy) ;

Ravalement de l’immeuble
(CA Paris 15 septembre 2004 n° 02-14891, 16e ch. A, Cuvelier c/ Sté Novanox) ;

Peinture des menuiseries extérieures au moins une fois tous les quatre ans, curage et de la vidange des égouts et des fosses de l’immeuble ainsi que de leurs conduits et entretien de l’installation de chauffage central, celle de l’eau chaude et des appareils sanitaires
(CA Rouen 20 décembre 2001 n° 00-3135 et 01-2780, 2e ch, Liot c/ Pannier) ;

Entretien d’une verrière (CA Paris 29 juin 2005 n° 03-20716, 16e ch. A, Le Roux c/ Sté Potel et Chabot).

Ces charges dites « exorbitantes de droit commun » sont donc candidates à l’exclusion par le Décret d’application tant attendu.

Ce dernier devrait en effet préciser les charges dont pourrait être redevable le Locataire et celles que le propriétaire devra impérativement conserver à sa charge.
En revanche, les charges qui correspondent directement à l’exploitation ou à l’occupation des lieux devraient rester récupérables entre les mains du Locataire.

Il s’agit des fournitures communes ou encore des consommables (chauffage, eau, électricité), des prestations et frais d’entretien des parties communes ou éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage, climatisation, éclairage, poubelles, canalisations, service de conciergerie, de gardiennage ou de sécurité, etc.), des taxes locatives (ordures ménagères, balayage, déversement d’égout, etc.) ;

 Synthèse :

Bien que le code de commerce et le Code civil soient muets sur la répartition des charges entre le bailleur et le preneur, la jurisprudence imposait déjà, avant la loi PINEL, que les charges litigieuses soient expressément mentionnées au bail pour imposer leur prise en charge par le locataire.

La loi nouvelle renforce et formalise les obligations du Bailleur en mettant à sa charge l’établissement d’inventaires précis et limitatifs, ainsi que des états récapitulatifs réguliers.

 Sanctions :

Conformément à la jurisprudence ancienne, le preneur ne pourra pas se voir réclamer le paiement des charges qui ne lui ont pas été expressément transférées au terme du bail (Cass. 3e civ., 11 janv. 2005, no 03-17.261, Lamyline ; Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, no 11-21.108, Rev. loyers 2012/931, no 1492, p. 402, obs. M.-O. Vaissié ; Cass. 3e civ., 13 juin 2012, no 11-17.114, Bull. civ. III, no 92).

Qu’en est-il des incidences du défaut d’état récapitulatif ? On ignore encore si la sanction est le défaut d’exigibilité des charges ou la réparation du préjudice issu de la carence du propriétaire.

Que faire pour les nouveaux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er novembre ?

Par sécurité, il convient d’appliquer les nouvelles dispositions de la loi PINEL relatives aux charges, aux contrats conclus ou renouvelés dès le 1er novembre prochain.

Comme par le passé, les baux peuvent prévoir une évaluation forfaitaire par pourcentage du loyer principal ou définir l’imputation au coût réel des charges.

Toutefois, dans les deux cas, le Bailleur sera tenu de justifier que les charges récupérées sont non seulement prévues par le bail commercial, mais qu’en outre elles figurent sur la liste des charges pouvant être mises à la charge du Locataire.

En conclusion :

Pour les contrats nouvellement conclus ou renouvelés à compter du 1er novembre 2014, il paraît plus prudent pour les Bailleurs de modifier l’équilibre économique des conventions proposées à leurs locataires.

Par exemple, les Bailleurs pourraient décider d’augmenter le prix du loyer et de limiter les charges récupérables aux seules charges « d’exploitation ou d’entretien ».

Votre avocat vous conseille et vous assiste. Veillez à la sécurité juridique de vos actes.

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