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Réforme des baux commerciaux : le décret d’application est publié

Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 (JO 5 p. 18638)

 

Principe :

Très attendu, le décret, pris en application de la « loi Pinel  » (Loi 2014-626 du 18 juin 2014 : BRDA 14/14 inf. 21), modifie les dispositions réglementaires du Code de commerce relatives au bail commercial.

Jusque-là, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire était librement décidée par la convention des parties.

Enjeux :

Il n’est pas rare que le locataire se concentre sur le prix du loyer et élude les « charges accessoires » qui augmentent pourtant considérablement le cout de la location.

Or, le locataire est lié par contrat et doit supporter ces charges accessoires souvent très onéreuses même s’il n’avait pas forcément compris qu’il en supporterait le cout (taxes foncières, grosses réparations de l’immeuble etc…).

Il ne peut y déroger qu’en renégociant les termes de son bail avec le propriétaire (qui est en position dominante) ou en résiliant le contrat de location (ce qui implique la perte des investissements éventuellement réalisés à l’entrée ainsi que le respect du délai de résiliation triennal).

Enfin, le locataire qui souhaite revendre son fonds de commerce verra sa valeur diminuée en raison du cout financier élevé de son loyer, augmenté des charges litigieuses.

 

Les mesures phares instituées par la loi PINEL :

I. Un état récapitulatif annuel

L’article L 145-40-2 prévoit que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec une clé de répartition entre le bailleur et le locataire.  Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

Le décret précise que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com. art. R 145-36 nouveau).

Le bailleur communique en outre au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci .

II. Un état des travaux, futurs et passés

L’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce prévoit en outre que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

En outre, à la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux (C. com. art. R 145-37 nouveau).

Quand ? le bailleur communique les états dans les deux mois à compter de chaque échéance triennale.

 III. L’interdiction de faire peser certaines charges sur le locataire :

Le décret (C. com. art. R 145-35 nouveau) donne également la liste des charges, impôts et taxes qui ne peuvent pas être imputés au locataire, toute clause contraire étant réputée non écrite :

1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail;

5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

6. Les travaux d’embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant n’excède pas le coût du remplacement à l’identique (art. R 145-35, dernier al.).

IV. Une répartition inégale des charges entre les locataires d’un ensemble immobilier :

Dans les ensembles immobiliers, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux peut être pondérée par la convention des parties.

Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

 

Quand s’appliquent ces nouvelles dispositions ?

Les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret.

A contrario, les locataires dont les contrats sont en cours d’exécution, ne peuvent pas exiger de leur bailleur une application immédiate de la loi PINEL. Il conviendra de patienter jusqu’au prochain renouvellement.

Le congé donné par courrier recommandé-AR, est valable depuis le 5 novembre 2014.Les parties peuvent désormais donner congé, non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée AR. Cette disposition s’applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014, date de publication du décret.

 

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