Vous décidez d’acquérir des locaux pour l’exercice de votre activité professionnelle afin, notamment, d’échapper aux contraintes liées au bail commercial. Est-il préférable de vous porter acquéreur à titre personnel ou par l’intermédiaire de votre société ? Nos conseils…

Acquisition par une Société ?

Quel est l’enjeu, quelles différences ?

Vous avez la faculté d’acquérir les locaux à titre personnel ou par le biais de votre entreprise, voire encore par l’intermédiaire d’une SCI. Ce choix n’est pas neutre, car il emporte des conséquences importantes sur la possibilité de déduire l’investissement proprement dit et les charges y afférentes, ainsi que sur les modalités d’imposition de la plus-value éventuelle en cas de revente.

… sauf lors de la cession: Principal inconvénient : le coût fiscal en cas de revente ! En effet, la plus-value de cession sera intégrée à votre bénéfice soumis à l’IS. Elle sera calculée d’après la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable (le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués). Et si vous vendez l’immeuble une fois qu’il est entièrement amorti, la plus-value correspondra à la valeur totale du bien !

… à moins d’être soumis à l’IR et non à l’IS: Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, la cession des locaux est soumise au régime des plus-values professionnelles. Lorsque la durée de détention est inférieure à deux ans, la plus-value est qualifiée de plus-value à court terme et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec étalement possible sur trois ans). Au-delà des deux ans, elle est qualifiée à court terme à concurrence des amortissements déduits et à long terme au-delà. L’éventuelle plus-value à long terme est alors imposée forfaitairement à l’impôt sur le revenu à 12,80 %, mais elle supporte par ailleurs les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Exonération au delà de 15 ans de détention: Il existe toutefois plusieurs dispositifs qui permettent d’échapper, intégralement ou partiellement, à la taxation d’une plus-value. En particulier, la plus-value à long terme réalisée dans le cadre d’une activité artisanale ou commerciale bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la 5e  année, soit une exonération totale après 15 ans de détention (CGI art. 151 septies B) . Et il est rappelé que les plus-values professionnelles sont exonérées en totalité si l’activité qui a duré au moins cinq ans a généré sur les deux années précédentes un chiffre d’affaires moyen hors taxes, inférieur respectivement à 250 000 € pour les ventes ou à 90 000 € pour les prestations de services (CGI art. 151 septies) .

Acquisition par le Dirigeant

Incidences au plan fiscal. Les loyers versés par l’entreprise constituent des revenus personnels, taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Par ailleurs, votre société ne peut déduire que les loyers et dépenses courantes d’entretien et de réparation relatives aux locaux professionnels. Elle ne peut alors déduire aucun intérêt d’emprunt lié à l’acquisition et aucun amortissement, le bien n’étant pas à son actif. 

Et en cas de cession ? La cession des locaux est soumise au régime des plus-values des particuliers. Actuellement, le taux d’impôt sur le revenu est égal à 19 %, auquel il convient également de rajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Néanmoins, par le mécanisme des abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée totalement au terme de 22 ans au regard de l’impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Au final, le meilleur choix sera celui qui sera adapté à votre situation personnelle et à vos objectifs, notamment patrimoniaux.

Sur le plan fiscal, il faut prendre en compte la fiscalité applicable au cours de la détention du bien, mais également les modalités d’imposition de l’éventuelle plus-value réalisée lors de sa cession