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Le principe : 

L’emprunteur qui interroge sa banque sur le financement d’une opération se voit souvent destinataire d’un « accord de principe ».

Fort de cet engagement, l’emprunteur peut se croire en droit de conclure une promesse d’achat ferme, c’est-à-dire sans condition suspensive d’obtention de l’emprunt bancaire, ou de refuser les conditions d’octroi dudit emprunt proposées par la banque si celles-ci diffèrent de celles évoquées avant obtention de l’accord de principe.

La problématique : 

Quelle est l’étendue de l’engagement de la banque qui accorde un prêt « sous les réserves d’usage à l’emprunteur ?

La solution : 

La Cour de Cassation vient de confirmer une solution qui confine à la prudence en précisant que « la banque s’engage seulement à poursuivre les négociations et non à accorder le prêt dans les conditions prévues par l’accord», autrement dit les échanges ayant conduit à l’accord de principe ( Cass. com. 2 juin 2015 n° 14-15.632 (n° 521 f-d), d. c/ sté cic).

L’affaire concernait un emprunteur qui avait obtenu de sa banque un « accord de principe sous les réserves d’usage » pour un prêt au taux d’intérêt de 4 %. La banque avait ensuite proposé un taux de 4,50 % que l’acheteur n’avait pas accepté. Elle avait finalement refusé d’accorder le prêt en raison d’un taux d’endettement excessif.

L’acheteur avait alors mis en cause la responsabilité de la banque, en faisant valoir qu’ayant donné un accord de principe à un taux déterminé, celle-ci ne pouvait ni le modifier ni refuser le prêt. La Haute Cour a refusé l’argumentation, précisant qu’un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d’usage » implique que les conditions définitives de l’octroi de son concours restent à définir et l’oblige seulement à poursuivre, de bonne foi, les négociations en cours

La banque, qui n’était pas tenue par le taux de 4 % visé dans l’accord de principe, était en droit, dès lors que les conditions de taux d’emprunt étaient modifiées à la hausse, de proposer un taux définitif de 4,50 % puis, devant le refus de l’acheteur, de mettre fin aux négociations en cours au motif que son taux d’endettement était supérieur à celui figurant dans la demande de prêt (41,14 % au lieu de 35,07 %).

Le Conseil LEXLINEA : 

  • Un accord de principe « sous les réserves d’usage » n’est pas une offre ferme de la banque

Dès lors que la banque émet des « réserves d’usage », elle reste libre de négocier les modalités de l’emprunt et de subordonner son acceptation définitive aux conditions qui resteront à déterminer.

La limite de la loyauté devant présider les pourparlers : les parties doivent agir de bonne foi et respecter la loyauté qui préside aux pourparlers contractuels. Une rupture brutale des pourparlers pourrait constituer un comportement fautif de la Banque et donner lieu à indemnisation de l’emprunteur victime.

  • Un accord de principe permet-il de réaliser la condition suspensive stipulée dans une promesse de vente ou d’achat ? 

En d’autres termes, le vendeur peut-il considérer que la condition suspensive tendant à l’obtention de l’emprunt bancaire est réalisée lorsque l’emprunteur est destinataire d’un accord de principe ?

Réponse : 

Oui si l’accord est ferme et sans réserve, conforme aux critères de la condition suspensive (taux, durée etc…) et, bien sûr, conforme à la règlementation sur le crédit immobilier ;

Oui également si les conditions précitées sont remplies, et même si l’accord est assorti d’une mention du type « « sous réserve de prise de garanties et des assurances », « sous réserve de l’acceptation à l’assurance des emprunteurs ».

La condition ne sera pas réputée réalisée si l’accord est lui-même assujetti à des conditions suspensives ou s’il est assorti de réserves.

LEXLINEA vous assiste et vous conseille.

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