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(Loi n°2014-366 du 24 Mars 2014)

La copropriété : un ectoplasme insolite ?

▪ Une copropriété se définit par l’existence d’un immeuble divisé par lots, comprenant une partie privative et une quote-part de partie commune, dont deux lots au moins appartiennent à deux personnes différentes.

▪ Les fondements principaux sont :

– le Règlement de copropriété (obligatoire pour toute copropriété) ;

– le Syndicat des copropriétaires (la réunion des copropriétaires).

(Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 et décret n°37-223 du 17.03.1967)

Composition et pouvoirs des organes de la Copropriété : copro

Le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic (professionnel ou bénévole) avec qui il collabore afin d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour recueillir les décisions prises par le Syndicat des copropriétaires. 

La loi ALUR a pour objectif de faciliter la gestion du syndicat des copropriétaires, et surtout la prise de décision au sein des Assemblées générales (en raison du fort taux d’absentéisme qui bloque certaines décisions importantes). L’article 59 de la loi ALUR modifie les règles de majorité concernant certains types de travaux.

Ex : la conservation du bâtiment, la mise en conformité, la réalisation de travaux d’intérêt collectif…

Désormais, en matière de travaux d’économie d’énergie en copropriété la majorité simple suffit pour ratifier un projet (ex : par le remplacement de la chaudière collective, l’isolation des murs par l’extérieur…). Les abstentions ne sont plus prises en considération.

▪ La copropriété s’organise autour de 3 entités :

Le Syndicat des copropriétaires (SDC), qui est formé par la réunion automatique de l’ensemble des copropriétaires, dispose de sa propre personnalité civile. A ce titre, la loi ALUR, prévoit son immatriculation au sein d’un registre national, dont les modalités seront prochainement définies par décret.

 Le Syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou bénévole, il constitue l’organe d’exécution de la copropriété. Il est le représentant légal du Syndicat des copropriétaires, et à ce titre gère les finances et l’administration de la copropriété.

 La loi ALUR prévoit la mise en concurrence préalable du syndic de copropriété avant sa désignation, la mise en place d’une rémunération forfaitaire de principe ainsi que la création d’un contrat type (sous réserve de la publication d’un décret d’application).  

  1. Depuis le 01 Janvier 2015, les décisions  prises en assemblée générales doivent même être accessibles en ligne.
  2. La loi instaure également l’obligation pour le Syndic de mettre à disposition des copropriétaires les documents et décisions d’assemblées.

Le Conseil syndical de copropriété, qui est un organe non rémunéré du SDC et il est composé de quelques copropriétaires, dont l’un est nommé président.

Quels sont les apports de la loi ALUR ? 

L’obligation d’effectuer un Diagnostic Technique Global (DTG) à partir du 01 Janvier 2017 pour tous les immeubles de plus de 10 ans (article 58). L’objet du DTG est de déterminer l’état de santé de l’immeuble et planifier sur les 10 années suivantes les éventuels travaux à réaliser.

La création d’un fonds de travaux obligatoires à partir du 01 Janvier 2017 en vue de simplifier la réalisation de certains travaux obligatoires. Bien que les modalités de mise œuvre soient propres à chaque copropriété, la cotisation annuelle ne pourra être inférieure à 5% du budget prévisionnel.

15% au moins des copropriétés en France sont considérées comme fragiles.

Elles cumulent très souvent :

  • une mauvaise gestion financière et patrimoniale ;
  • une dévalorisation de l’immeuble et du quartier qui entraînent le départ des propriétaires les plus solvables, qui finissent par vendre leur bien à des personnes souvent moins à l’aise, qui auront des difficultés pour payer les charges ;
  • des problèmes de qualité du bâti : par exemple un immeuble mal isolé, générant des charges de chauffage collectif importantes, ou un défaut de construction entraînant une dégradation forte conduisant à des travaux coûteux de mise en sécurité ;
  • une présence de marchands de sommeil dans les immeubles qui, non seulement refusent toute implication dans le travail de gestion de la copropriété, mais en outre ne payent pas leurs charges

La conséquence du cumul de ces facteurs est en général l’incapacité pour la copropriété d’acquitter ses factures (qui se traduisent en charges pour les copropriétaires) et donc l’incapacité à maintenir l’immeuble en bon état.

Une fois engagée dans cette spirale négative, les conditions de vie dans la copropriété deviennent vite très difficiles : parties communes mal entretenues créant un danger pour les occupants ou encore ascenseurs en panne et mal sécurisés ou coupure de chauffage en plein hiver.

Si vous constatez les signes précurseurs de cette spirale, réagissez.

LEXLINEA vous assiste et vous conseille.

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