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Rappel du principe :

L’indemnité d’éviction est le prix à payer au locataire par le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail pour recouvrer la libre jouissance de son bien dès lors qu’il ne peut pas justifier de motifs spéciaux qui l’en exonèreraient.

L’indemnité d’éviction garantit ainsi au locataire son droit au renouvellement du bail et à cet effet, elle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Problématique :

Il est toujours très délicat de déterminer le « préjudice causé par le défaut de renouvellement », d’autant que la jurisprudence rappelle fréquemment qu’il convient d’indemniser tout le préjudice, mais rien que le préjudice. Donc pas de préjudice déterminé et indemnisable, pas d’indemnité d’éviction…

Le Bailleur peut en effet prouver que le fonds de commerce est transférable en un autre endroit sans dévalorisation.

La loi n’impose aucune règle impérative pour le calcul de l’indemnité d’éviction et la valorisation du préjudice relève du «pouvoir souverain» du juge qui, dans la pratique, désigne systématiquement un Expert pour déterminer la valeur du préjudice subi par le locataire, et donc la valeur du fonds de commerce.

Les composantes de l’indemnité d’éviction sont:

L’indemnité principale : soit une indemnité de remplacement du fonds de commerce (valeur marchande déterminée selon les usages de la profession), soit une indemnité de transfert ou de déplacement (correspondant à la perte de l’adresse ou de la commodité qu’offraient les lieux loués) ;

les indemnités accessoires : il n’existe pas de liste de ces indemnités. Elles correspondent au remboursement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Les parties restent toutefois libres de justifier que l’étendue du préjudice réellement subi par le locataire est de plus ou moins grande importance.

Illustration récente par la Cour d’Appel de Versailles :

CA Versailles 4 novembre 2014 n° 13/05213, 12e ch., D. c/ Sté LM Promotion RCS Versailles

Le propriétaire de locaux à usage de bar-restaurant situés dans un village de 900 habitants, qu’un peintre célèbre avait immortalisés et que fréquentaient des personnes connues, avait refusé de renouveler le bail commercial.

Après avoir constaté que l’éviction entraînait la perte du fonds, qui ne pouvait pas être transféré, la cour d’appel de Versailles a jugé que l’indemnité principale due au locataire était une indemnité de remplacement. Elle a estimé que celle-ci devait être constituée par la valeur du fonds estimée sur la base du chiffre d’affaires. La moyenne entre la méthode par le chiffre d’affaires et la méthode par la rentabilité ne pouvait pas être retenue du fait du manque de rentabilité du commerce résultant d’un choix de gestion du gérant.

A l’indemnité principale de 130 000 €, elle a ajouté 12 500 € au titre des frais de remploi, 2 600 € au titre du trouble commercial et 2 000 € au titre des frais administratifs.

Pour en savoir plus :

L’estimation du fonds de commerce est le plus souvent opérée en rapprochant plusieurs méthodes, appuyées sur les éléments chiffrés de l’exploitation et l’examen de son environnement.

Lorsque la valeur marchande d’un fonds de commerce est déterminée d’après son chiffre d’affaires, les recettes de référence peuvent être le chiffre d’affaires annuel ou une recette journalière souvent décomptée sur 300 jours d’exploitation théorique.

Le recours au taux sur recettes vise le plus souvent des exploitations de format modeste, comme un salon de coiffure ou un café-bar de quartier, alors qu’une grande brasserie bien située sera valorisée sur la base d’un multiple du résultat.

En l’espèce, l’expert avait basé son évaluation sur le chiffre d’affaires de la partie restauration estimé à 70 % du chiffre d’affaires moyen. L’argument du locataire, selon lequel le caractère patrimonial et culturel des lieux justifiait une valorisation à 110 %, a été écarté par la cour d’appel.

Conclusion:

Le non-renouvellement du bail commercial à son terme emporte des conséquences juridiques et financières graves.

Pour bien les appréhender, demandez conseil à votre avocat.

LEXLINEA vous assiste et vous conseille.

 

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